Las expensas son uno de los temas que más consultas generan entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, muchas veces existe confusión sobre qué gastos corresponden a las expensas ordinarias, cuáles son extraordinarias y quién debe afrontar cada uno de ellos.
Comprender esta diferencia resulta fundamental para interpretar correctamente las liquidaciones del consorcio y evitar conflictos innecesarios.
¿Qué son las expensas?
Las expensas son los gastos necesarios para el funcionamiento, conservación y administración del consorcio. Cada propietario debe contribuir a su pago en la proporción establecida por el reglamento de propiedad horizontal.
Estos fondos permiten mantener el edificio en condiciones adecuadas de seguridad, higiene, mantenimiento y funcionamiento.
¿Qué son las expensas ordinarias?
Las expensas ordinarias son aquellas necesarias para el funcionamiento habitual y cotidiano del consorcio.
Incluyen los gastos que se repiten periódicamente y que permiten mantener el edificio en condiciones normales de uso.
Algunos ejemplos son:
- Sueldos y cargas sociales del personal.
- Servicios de limpieza.
- Mantenimiento de ascensores.
- Consumo eléctrico de espacios comunes.
- Honorarios de la administración.
- Seguros obligatorios del consorcio.
- Reparaciones habituales y tareas de conservación.
- Gastos bancarios y administrativos.
En términos generales, son los gastos que el consorcio debe afrontar regularmente para operar correctamente.
¿Qué son las expensas extraordinarias?
Las expensas extraordinarias son aquellas que surgen por situaciones excepcionales o decisiones específicas de la asamblea de propietarios.
Generalmente están vinculadas a obras, mejoras o gastos no habituales que exceden el mantenimiento ordinario del edificio.
Algunos ejemplos frecuentes son:
- Impermeabilización integral de terrazas.
- Reemplazo completo de ascensores.
- Reparaciones estructurales importantes.
- Renovación integral de instalaciones.
- Obras de gran magnitud aprobadas por asamblea.
- Gastos extraordinarios derivados de siniestros.
Este tipo de erogaciones suele requerir una decisión previa de los propietarios reunidos en asamblea.
¿Qué dice la ley?
El Código Civil y Comercial establece que los propietarios deben pagar las expensas comunes ordinarias necesarias para la administración, conservación y reparación de las partes comunes del edificio.
Asimismo, dispone que las expensas extraordinarias son aquellas que resultan de resoluciones adoptadas por la asamblea de propietarios para afrontar gastos especiales o no habituales.
¿Las mejoras del edificio siempre generan expensas extraordinarias?
No necesariamente.
La naturaleza del gasto depende de cada situación concreta.
Por ejemplo, una reparación destinada a conservar una instalación existente puede considerarse un gasto ordinario, mientras que una obra de renovación integral o una mejora significativa suele ser considerada extraordinaria.
Por ese motivo, resulta importante analizar cada caso particular y las decisiones adoptadas por la asamblea.
¿Puede un propietario dejar de pagar las expensas si no utiliza un servicio?
Como regla general, no.
La legislación establece que los propietarios no pueden eximirse del pago de expensas por el solo hecho de no utilizar determinados servicios o espacios comunes.
Sin embargo, algunos reglamentos de propiedad horizontal pueden prever excepciones específicas para determinadas unidades que no tienen acceso a ciertos sectores o servicios del edificio.
¿Por qué es importante una liquidación clara?
Una liquidación transparente permite a los propietarios comprender cómo se administran los recursos del consorcio, qué gastos se realizan y cuál es el destino de cada contribución.
La claridad en la información no solo mejora la confianza entre propietarios y administración, sino que también ayuda a prevenir conflictos y facilita la toma de decisiones en las asambleas.
Una buena administración comienza por la transparencia
La correcta diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias es una de las bases de una administración profesional. Los propietarios tienen derecho a conocer cómo se compone cada gasto y cuáles son los fundamentos de las erogaciones realizadas por el consorcio.
En Administración MR creemos que la transparencia y la información clara son esenciales para una gestión eficiente. Por eso trabajamos para que cada propietario pueda comprender fácilmente el destino de los fondos comunes y participar activamente en la vida del consorcio.